华泰证券研报表示，2023上半年土地市场减量与分化仍在持续，供应端各地推地节奏较为缓慢，需求端土地成交同比仍在下降；市场处于点状复苏阶段，一二线城市率先逐步复苏；企业投资相对较为谨慎，高度聚焦于核心城市的核心项目，同时，核心城市城投拿地比例有所下降，尚有部分民企新面孔踊跃投资。建议关注具备较强补货能力的央国企及优质民企。
全文如下华泰 | 房地产：23H1地产土地专题——整体缩量，结构分化
2023上半年土地市场减量与分化仍在持续，供应端各地推地节奏较为缓慢，需求端土地成交同比仍在下降；市场处于点状复苏阶段，一二线城市率先逐步复苏；企业投资相对较为谨慎，高度聚焦于核心城市的核心项目，同时，核心城市城投拿地比例有所下降，尚有部分民企新面孔踊跃投资。建议关注具备较强补货能力的央国企及优质民企。
核心观点
全国土地市场：减量与分化仍在继续
据中指院数据，2022年起宅地缩量明显快于整体，2022年之前，土地供应/成交结构中涉宅用地占比40-50%，2023上半年下降至22.0%。2023上半年，300城涉宅用地供应/成交建筑面积同比下降34%/31%，降幅较2022年有所收敛/扩大，但各能级城市表现分化，一二线城市供应/成交面积降幅均有所收窄，但三四线则均有所扩大。2023上半年的成交建面已经回落至2006-2007年的水平。由于土地价格的上涨，成交金额的回落幅度要明显小于面积，成交金额已经回落至2016-2017年的水平。各线城市溢价率与流拍率水平均有所修复，但绝对值的角度三四线城市土地流拍率仍处于高位。
市场点状复苏，边际小幅改善，土地购置费累计同比仍在下行
目前土地市场具备点状复苏特征，成交金额边际改善优于面积。2023上半年土地成交建面同比为正的城市较2022全年有所减少，但成交金额同比为正的城市数有所增加，反映土地市场继续减量的城市有所增多，但土地出让金收入压力相对来说承压更小。据统计局数据，2023年1-5月，房地产开发投资同比下降7.2%，降幅较2022年收窄2.8个百分点。土地购置费同比下降0.5%，降幅较2022年收窄5.2个百分点，土地购置费占房地产开发投资的比例35.4%，土地购置费增长较弱或是房地产投资趋弱的原因之一。
企业投资：龙头房企强者恒强，拿地TOP民企出现新面孔
相比较2022年，房企的拿地力度并没有显著上升。从模拟拿地强度来看，19家样本房企中15家房企拿地强度下降。TOP30房企中依旧是央国企领先。但值得注意的是TOP30中，民企的席位再次增多，由2022上半年的4家提升至7家，民企权益拿地金额占比由2022上半年14.9%提升至16.7%。地方城投托底力度逐步下降，据克而瑞数据，2023年第二季度核心城市城投拿地比例降至25%，较2023年第一季度的35%下降10pct；与此同时，新民企更加踊跃入局。对于房企来说，一线城市、长三角仍是必争之地，部分三四线核心项目也在考虑之内。
投资建议
目前销售市场与土地市场尚未完全复苏。我们认为地产板块将进入政策博弈期，房地产市场将继续演绎分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市和在主流城市有充裕货值和补货能力的优质房企。
风险提示：行业政策风险，行业下行风险，部分房企经营风险。
