华泰证券指出，6月房地产基本面继续承压：开发投资同比降幅较5月小幅收窄，销售量价仍待改善，房企现金流仍存在一定压力。但地产融资和保交付政策支持已经开启，因城施策有望进一步发力，存量房贷利率有望调整，或将与其他一揽子经济政策形成合力，共同稳定居民的房价预期和购房需求。地产板块进入政策博弈期，房地产市场将继续保持分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。
全文如下华泰 | 房地产： 投资销售仍待改善，期待政策发力
地产基本面继续承压，板块仍将处于政策博弈期
6月房地产基本面继续承压：开发投资同比降幅较5月小幅收窄，销售量价仍待改善，房企现金流仍存在一定压力。但地产融资和保交付政策支持已经开启，因城施策有望进一步发力，存量房贷利率有望调整，或将与其他一揽子经济政策形成合力，共同稳定居民的房价预期和购房需求。我们认为地产板块进入政策博弈期，房地产市场将继续保持分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。
核心观点
开发投资仍在低位，竣工同比增速回落
6月全国房地产开发投资同比下滑10.3%，降幅较5月小幅收窄0.2pct。土地市场延续供求双向压力，开工端仍待改善，竣工端同比增速回落：1、6月300城住宅类土地供求规模仍然较低，同比降幅较5月扩大，房企拿地依然克制，城市之间分化显著；2、市场走弱+拿地克制导致新开工仍有压力，6月同比下滑30.3%，施工面积同比降幅继续扩大至6.6%；3、竣工面积同比保持较快增长（16.3%），但增速回落，随着地产销售弱化，后续竣工韧性或将更有赖于保交付政策的进一步发力。
销售量价仍待改善，期待需求端施策发力
6月房地产销售同比降幅扩大，房价下跌压力增大。2023年6月全国商品房销售面积同比下滑18.2%，较5月扩大15.2pct；销售金额同比增速由升转降，同比下滑19.3%。同时，房价进一步承压，6月70城新房价格由涨转跌，环比下跌0.1%；二手房价格环比下跌0.4%，较5月扩大0.2pct。而根据我们跟踪的贝壳领先指标和高频数据，7月市场表现可能继续承压。7月14日央行货币政策司司长表示前期政策存在边际优化空间、支持和鼓励降低存量房贷利率。我们预计更多城市有望优化地产调控政策，此外若存量房贷利率调整能够落地，也有望边际改善居民消费和购房意愿。
房企现金流仍存在一定压力，融资支持开启
6月全国房地产开发企业到位资金同比下滑21.5%，较5月扩大14.1pct，表明房企资金仍存在一定压力。具体来看：1、6月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑19.4%、12.8%，主要受到销售走弱的拖累；2、国内贷款、自筹资金同比下降13.8%、29.5%，房企存在一定融资压力，与Markit iBoxx中资美元地产债到期收益率的再度攀升相互印证。在销售走弱、融资承压的背景下，房企风险管控的必要性有所提升，保交楼支持力度也有加大的空间。“金融十六条”延期、“第二支箭”座谈会说明融资支持已经开启，有望与地产需求端和其他一揽子经济政策形成合力。
风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。
