10月20日，万科媒体交流会上，万科董事会主席郁亮重点回应了市场的两大担忧：短期看，密集出台的政策有没有发挥效果？长期看，中国的房地产到底有没有过剩？
“政策肯定是有作用的。”对于第一个问题郁亮的回答毫不犹豫。他分享了一组行业数据显示，8月以来，政策的发力释放了合理的住房需求，已显现出一定效果，9月，一、二线城市成交面积环比增加13.4%，10月上半月最新数据相较9月继续好转。郁亮认为，市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力。
不过，郁亮也强调，不能指望政策一招解决所有问题。在他看来，市场短期恢复的基础还不牢固，建议各地因城施策，结合本地市场情况做出更及时的调整，加快政策落地速度。
“尤其是在供给端，可以有更积极的举措。” 郁亮举例称，“例如对于库存过多的地区，暂时放缓土地供应节奏，而对于过去规划用途存在偏差的土地和房产，应考虑转变性质去做市场更需要的产品，这些都是地方政府权限内可考虑的举措。”
而针对第二个问题，郁亮则维持了一贯的态度——住房市场需求正在从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。
市场是否存在供给过剩？以 “被平均”为切入点，郁亮称，“城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。目前客户对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，但针对新需求的市场供应是不充分的”。
市场的新需求在哪里，万科开发业务负责人张海结合一线的经验介绍，今天客户对产品功能要求高，看重包括户型、室内装标、景观、配套设施、物业服务在内的综合体验，企业的操盘及格线标准从60分提高到80分，企业需要从单项冠军变成投资研判、客户洞察、产品定位、操盘效率等关键环节的全能高手。
从城市人口增长、改善、更新的需求来看，郁亮预计，未来住宅建设的中枢值是10亿~12亿平方米。由此来看，现阶段住房建设水平超跌了。今年预计新开工不到7亿平方米，回到了2006年的水平，距离10亿~12亿平方米的中枢值有较大差距。他认为，“住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来。”
无论如何，当前的阵痛期仍然考验着行业中的每个人。郁亮坦言，行业阵痛的影响比预想中要长，目前还在持续当中。阵痛的压力对每个人都一样，各方都不容易，都在努力熬过阵痛期。不过，郁亮强调，无论是否愿意或是否接受，行业都将进入新的发展阶段，万科最关心的还是未来如何发展。
“只有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。对万科而言，与客户、城市同步发展，就有生意做。”以万科而言，公司目前正在实践开发经营服务并重的战略，郁亮重点分享了其中的两大难点。
第一大难点首先是需要培养出赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的能力。以长租公寓业务为例，长租公寓是不动产业务中最难赚钱的业务之一，不过目前万科的努力已经取得收获。泊寓总经理胡冬华透露，自今年6月起，泊寓已实现单月利润连续回正，9月份实现了累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。
郁亮介绍，万科是通过建立一整套成熟打法，长短租结合、个人客户与企业客户结合，不断降低引流成本和提高运营效率，才终于实现了利润回正。
第二个难点，是商业模式能否实现闭环。经营服务业务前期投入大，回报周期长，见效慢，然而随着REITs政策推出，这一问题已出现解决的希望。郁亮进一步表示，万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的环节打通，万科就有望真正从开发商转变为不动产商。
“当下不必过于悲观。”郁亮在总结中仍然在为行业打气，“我相信城市永不落幕，只要与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。”
