在投资中，市盈率（PE）是市值和税后净利润的比例，也是最常用的估值指标之一。许多投资者以为，市盈率只能在股票投资中使用，实际上市盈率可以应用在所有生息资产的分析中。
比如，对于债券，我们也可以使用市盈率法进行估值。当十年期国债的利率为4%时，考虑到国债没有税费，因此投资者得到的税后净利润就是4%，那么它的市盈率就是25倍（1除以4%）。很多时候也可以使用市盈率对各类生息资产进行评估，从而了解哪种资产是最优的配置标的。
债券和黄金的市盈率
以债券为例，在美国等成熟市场，长期债券的税后收益率大约在3%~5%，上述税后收益对应的市盈率在20倍~33倍之间，而股票市场的市盈率在15倍左右，因此股票的长期回报率超过债券。成熟市场的传奇投资者，也往往都集中在股票领域。
在20世纪七八十年代，由于通胀，美国长期国债收益率高达15%,甚至20%，这个收益率水平对应的市盈率在5倍（1除以20%）到7倍（1除以15%）之间，因此这一时期的债券，其长期潜在回报率居然超过了股票。
正因如此，美国一些著名的股票投资者，比如彼得·林奇、沃伦·巴菲特，都表示这一时期的债券回报率让他们非常心动。
在债券投资中，由于盈利非常容易计算，因此市盈率的计算也非常简单。而另一种市盈率可以简便计算出的资产，则是黄金。由于黄金完全不产生任何盈利，因此其市盈率则为无穷大（1除以无穷小得到无穷大）。
实际的黄金投资还会产生一些保管费用，比如黄金ETF的持有管理费用、实体黄金的贮存成本，因此黄金类资产的实际市盈率甚至是负数。难怪巴菲特屡次提到，黄金是一种非常糟糕的投资。
与债券和黄金相比，房地产投资税后收益率的计算则更加复杂一些，它涉及到各方面的考虑因素。这里，就让我们来看看，应当如何在房地产投资中计算市盈率。
房地产投资的市盈率
在许多投资者看来，房地产的盈利就是租金。比如说，一套市值300万元的房子，如果月租金为6000元，那么年租金就是7.2万元，对应的市盈率就是42倍（300除以7.2）。
实际上，这种计算方法是错误的。市场月租金简单乘以12个月，得到的并不是一套房子所对应的税后净利润（也就是市盈率估值法中的盈利部分），而是销售收入。
用销售收入算出来的估值，其实不是市盈率而是市销率。如果用房屋的市销率而不是市盈率来进行估值，同时还把这个比值和股票的市盈率进行对比，无疑是完全错误的。
从企业财务的角度，销售收入要扣除各项生产成本、销售成本、折旧成本等成本，以及各类税费，才能得到实际的盈利。房地产投资也一样。
房地产投资中计算市盈率，如何才能得到准确的盈利数据？在计算房地产投资中的盈利部分时，投资者至少需要在年租金收入中，扣除以下项目：租赁中介费、空置期减损、租赁保险费、装修费用折旧、房屋折旧、物业费和取暖费（如有）、各类税费。
各个扣除项目的具体分析
首先，分析租赁中介费和空置期减损。对于房地产投资回报来说，租赁中介费有点类似于企业利润报表中的销售费用，而空置期减损则是理论销售收入和实际销售收入之间的差额。
由于租约和租约之间难免产生一定的空置期，为了尽可能缩短这个空置期，房东就不得不拿出租金中的一部分，付给更加专业的地产中介代为出租房屋。
同时，一些房东则为了留住租客，把空置期缩短到0，因此给熟悉的租客更低的租金，这本质上也是一种销售费用。只不过把租赁中介费通过降低租金的方式，给了长期租客而已。
一般来说，房屋中介费用往往在半个月到一个月租金的水平，相对比较容易计算。但是，房屋空置期变动范围更大。
在北京、上海等地的核心区，由于市场非常热闹，因此空置期往往很短，多在半个月左右。在一些并不热闹的三四线城市，空置期可能长达一到两个月。而在三亚这种旅游城市，夏天淡季的空置期则会非常长，三四个月都是很常见的情况，而冬天旺季的空置期则非常短，有时候甚至趋近于0。
其次，是装修费用折旧。对于房屋租赁来说，带装修和不带装修，新装修和20年旧装修的租金水平，会有很大的差距。在一两年的租赁期中，前者会产生70%到100%左右的差异，后者往往也有30%，甚至更高的差异。由于装修在租赁过程中会逐渐损耗，因此要计算每年的实际盈利，也需要扣除装修费用折旧。
与装修费用折旧类似，房屋折旧也是租赁中的一个实际大额支出。在出租房屋时，1980年建成的老房子，和2020年建成的新房子，哪怕地段、使用面积、楼层完全一样，租金水平也会差异巨大。在上海，以上两者的租金比例会达到2：3左右的比例。这其中反映出来的，就是房屋资产的折旧。
其实，在我们计算股票的市盈率时，企业的盈利也是在扣除了资产的折旧以后才得到的数据，在电信公司、高速公路公司等重资产行业中尤其明显。而对于同样是重资产的房地产，在房屋租赁中，如果我们不扣除这一部分，直接把租金当成盈利，那么无疑是错误的。
此外，在不同的城市，房屋租赁中涉及的物业费、供暖费等，许多也由出租方承担，而这些费用也需要在租金收入中扣除。当然，这些费用在每个城市不一样，一般遵从当地习惯而定。
比如，在北京，租房中产生的物业费、供暖费，往往都由房东承担。但是在大理，则物业费往往由租客承担，同时没有供暖费。这些费用上的差异，也导致不同城市之间实际租金不同。
此外，还有一项费用，即租赁保险费，目前在中国市场很少见到。但是，在欧洲、美洲等成熟市场，这项费用则往往需要房东支付。租赁保险涵盖了一些租赁过程中可能发生的意外事件，比如火灾、租客意外死亡等等。随着中国市场的逐步成熟，相信这项费用也会慢慢出现。
目前在中国市场，一些保险公司已经开始为房东提供租赁保险。同时，对于没有购买租赁保险的房东来说，他们实际上仍然承担了这部分费用：只不过是以概率的形式承担，也就是说要么不支付（占绝大概率），要么在小概率的倒霉情况下一次付很多钱。
按照《民法典》第七百一十二条的规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”也就是说，除非另行约定，否则房屋内的设施维修，和没有及时维修导致的风险，都由房东负责。
根据应急管理部消防救援局在2022年发布的数据，2022年第一季度，全国共接报居住场所火灾8.3万起，共造成503人死亡。其中居民住宅火灾远高于其他场所，伤亡人数也最多。如果由于房东没有尽到维修义务，导致租客死亡或者伤残，比如电热水器漏电、燃气热水器漏气、线路老化导致火灾等等，房东免不了要承担赔偿责任。一旦火灾蔓延到邻居家中，这项风险可能变得非常大。
在扣除了以上的所有费用之后，房东对自己的房屋和租金收入还有纳税义务。在一些城市，房产税已经开始施行，这项费用往往需要房东承担，而租金则需要按收入纳税。
目前的租金收入纳税标准，是不会在纳税时考虑出租过程中产生的各项费用，包括装修折旧、房屋折旧等费用的。也就是说，从会计的角度，个人房东所面对的这种税费，更类似一种营业税而非所得税。
以上，就是计算房地产投资的市盈率时，投资者需要对租金收入进行的扣除。在扣除了这些部分负担以后，我们就可以得到真实的房地产出租盈利金额。根据这个金额，我们就可以算出房地产投资中的实际市盈率，将这个市盈率和股票、债券等资产的市盈率进行比较，我们就不难看清不同资产之间的估值差异。
（作者系九圜青泉科技首席投资官）
