中信证券11月27日研报指出，近期媒体报道指向非国有房企融资支持必要性提升，融资端对象扩容与任务量化或为破局关键，后续地产金融政策或进入融资端加力阶段，对于上市银行地产资产质量的预期企稳形成重要支撑，如后续非国有房企增信措施有效落地，预计银行对相关房企的信贷投放有望增加。
全文如下银行｜如何展望地产金融形势？
近期媒体报道指向非国有房企融资支持必要性提升，融资端对象扩容与任务量化或为破局关键，后续地产金融政策或进入融资端加力阶段，对于上市银行地产资产质量的预期企稳形成重要支撑，如后续非国有房企增信措施有效落地，预计银行对相关房企的信贷投放有望增加。
▍事项：
本周，财新报道金融监管部门拟扩围房企白名单，澎湃新闻报道建设银行召集6家房企召开座谈会，此外，多家媒体亦对房企融资支持发出积极呼吁。
▍非国有房企融资支持必要性提升，融资端对象扩容与任务量化是破局关键。
1）部分非国有房企仍散发舆情。近几月，包括碧桂园、金地、万科在内的非国有房企仍散发舆情，引发社会和市场关注，不利于房地产市场平稳健康发展。
2）地产销售仍待修复：7月政治局会议后，较为积极的地产政策连续出台，但地产销售仍在修复中，我们测算11月前25天30大中城市商品房销售面积（7DMA）同比下降15.7%，地产销售对房企流动性的支持作用仍较为有限。
3）融资端对象扩容与任务量化是破局关键。今年以来，民营及混合所有制房企的流动性压力远高于央企，虽然“三个不低于”以及“50家房地产商白名单”尚未明确，但现实情况下“扩面”和“增量”预计是房地产融资端政策重点方向。
▍地产金融政策或进入融资端加力阶段。
1）“三支箭”框架下地产融资支持偏弱：
债券端，中债增信债券发行由去年11月至今年上半年末的171亿元下降至今年下半年（截至11月25日）的61亿元，发债主体亦有明显收缩；
股权端，今年以来定增融资完成的仅限于3家央国企；
信贷端，银行房地产对公贷款亦强调对信贷投放主体或项目有较严标准，2023H1地产对公贷款增量占上市银行对公贷款增量仅3.3%，而存量占比则为8.4%。
2）未来或完善“债权人委员会”模式。经济日报提出可在“金融管理部门的协调下，涉企的所有债权银行坐下来集体协商、一致行动”，部分大型银行亦召开包含非国有房企的座谈会，后续主贷银行或牵头协商对相对地产公司的融资支持方案。
3）风险分散机制有望加力。金融机构对于民企的避险心态亟需增信支持，不排除政策端优化政府性融资担保和风险补偿机制。
▍地产信用企稳有助于稳定银行资产质量预期。
1）房企流动性影响资产质量预期。2023年中期，上市银行加权平均地产对公不良率为4.3%，近期大型房企债券展期以及价格大幅波动，市场对于银行业地产资产质量的担忧亦有提升。
2）融资支持的增量空间可观。目前具体的融资支持政策尚未明确落地，但若后续非国有房企增信措施得以有效实施，预计银行对相关房企的信贷投放有望明显增加。
3）银行地产债务风险有望缓释。7月政治局会议后，地产需求端政策持续加码，如房企融资支持政策加速推进落实，银行地产债务风险有望进一步缓释。
▍风险因素：
宏观经济增速大幅下行；银行资产质量超预期恶化；监管与行业政策超预期变化；区域经济景气下行；各公司发展战略执行不及预期。
▍投资观点：银行地产债务风险有望缓释。
近期媒体报道指向非国有房企融资支持必要性提升，融资端对象扩容与任务量化或为破局关键，后续地产金融政策或进入融资端加力阶段，对于上市银行地产资产质量的预期企稳形成重要支撑，如后续非国有房企增信措施有效落地，预计银行对相关房企的信贷投放有望增加。个股方面推荐：1）长期综合竞争力较强的银行；2）受益于资本市场政策的大型银行；3）综合业绩增长确定性较强和估值性价比较高的银行。
