华泰证券研报指出，12月14日，北京、上海进一步优化地产政策，调整普宅认定标准、下调首付比例、下调房贷利率，核心区和非核心区实施差异化政策。本次地产新政，是京沪继9月1日放松“认房又认贷”之后，再次对地产政策做出优化，至此一线城市均已完成至少两轮地产政策松绑。参考深圳新政后表现，京沪新政有望带动当地房地产市场改善，为全国市场的预期修复注入信心。继续建议关注在核心城市拥有较多布局和资源优势的公司。
全文如下华泰 | 房地产：一线城市金融支持再强化
京沪新政有望带动当地市场改善和全国市场的预期修复
12月14日，北京、上海进一步优化地产政策，调整普宅认定标准、下调首付比例、下调房贷利率，核心区和非核心区实施差异化政策。本次地产新政，是京沪继9月1日放松“认房又认贷”之后，再次对地产政策做出优化，至此一线城市均已完成至少两轮地产政策松绑。参考深圳新政后表现，京沪新政有望带动当地房地产市场改善，为全国市场的预期修复注入信心。我们继续建议关注在核心城市拥有较多布局和资源优势的公司。
核心观点
京沪出台多项举措促进刚性和改善性需求释放
根据京沪政府官网，北京新政包括：1、降低首付比例：首套房调降5-10pct，二套房调降10-40pct，相对更利好改善需求；2、调整普宅标准：建筑面积略有提升（140平至144平），各环线成交单价标准上调115%/105%/89%，并且取消总价限制，调整后全市普宅占比提升至七成左右，更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠；3、降低房贷利率；4、延长房贷年限。
上海新政包括：1、降低首付比例：首套房调降5pct，二套房调降0-30pct，相对更利好改善需求；2、调整普宅标准：建筑面积略有提升，并且直接取消了各环线总价限制，更多中心城区住宅将被纳入普宅范畴；3、降低房贷利率。
一线城市均已完成至少两轮政策松绑，后续或仍存政策空间
本次地产新政，是京沪继9月1日放松“认房又认贷”之后，再次对地产政策做出优化，至此一线城市均已完成至少两轮地产政策松绑。从最新政策的宽松程度来看，广州>深圳>上海>北京。
上海相比北京，普宅标准更为宽泛，房贷利率更低；深圳相比上海，核心区二套房首付比例更低；广州是唯一解除非核心区限购的一线城市，此外非户籍社保满2年即可购房、首套房标准更为宽泛、增值税征免年限已从5年调至2年。这意味着北京、上海、深圳或仍存一定政策空间，同时广州核心区限购亦未松绑，我们预计后续仍可随市场变化相机抉择，确保房地产市场平稳健康发展。
参考深圳市场，京沪新政有望带动当地市场改善和全国市场的预期修复
京沪房地产市场在9月脉冲反弹后，10月起又遇波折，同时房价也面临一定压力。根据贝壳的数据，11月京沪二手房成交价格环比-3.2%/-4.9%、同比-7.3%/-13.8%。本次政策调整后，参照深圳近期再次优化地产政策后的市场表现，我们预计京沪市场也有望呈现改善。
根据贝壳的数据，深圳在11月22日调整二套房首付比例和普宅标准后，新房和二手房经纪人预期指数均迎来显著反弹，连续三周站上荣枯平衡线；根据中原地产的数据，新政后首周深圳中原二手房带看环比+33%，新房/二手房成交环比+160%/27%。
风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。
