中信建投证券认为，房地产市场正发生深刻变化，出现新旧动能转换，存量房交易持续放量，逐渐成为与新房并驾齐驱的市场主动能。从数据上看，一、二线城市的二手房交易深度（二手房成交量占一、二手房总成交比重）分别平均达到了6成、4成，且呈现持续提升的趋势。中信建投证券认为，存量房交易GTV（总交易额）中长期有望达7.8万亿元，存在高品质需求支撑服务溢价、头部企业壁垒优势凸显、头部市占率提升的三大趋势，头部企业有望重塑市场格局，迎来黄金发展期。建议重点关注护城河深、坐拥丰富数据资产的优质存量房服务商。
全文如下中信建投 | 存量房系列一：拥抱二手房市场黄金时代，把握行业龙头确定性机遇
房地产市场正发生深刻变化，出现新旧动能转换，存量房交易持续放量，逐渐成为与新房并驾齐驱的市场主动能。从数据上看，一、二线城市的二手房交易深度（二手房成交量占一、二手房总成交比重）分别平均达到了6成、4成，且呈现持续提升的趋势。我们认为，存量房交易GTV中长期有望达7.8万亿元，存在高品质需求支撑服务溢价、头部企业壁垒优势凸显、头部市占率提升的三大趋势，头部企业有望重塑市场格局，迎来黄金发展期。建议重点关注护城河深、坐拥丰富数据资产的优质存量房服务商。
房地产市场交易出现新旧动能转换，存量房交易渐成主导。历经多年城镇化发展，当前市场动能正在切换，二手房交易主导地位逐渐凸显。2023年1-11月，我国重点城市二手房成交面积达到3.2亿平米，同比增长30.1%，全国二手房交易深度（交易量占新房二手房加总成交规模的比重）达到37.1%，预计未来仍将持续提升。分能级看重点城市中一、二线城市的二手房交易深度分别达6成、4成且2023年来显著提升，更明显地体现了这一趋势。
2023年二手房市场两波行情分别由积压需求释放、政策驱动带来，以价换量现象凸显。北上深杭四大重点城市二手房均为市场重要组成，2023二手房交易深度中枢分别为60%、50%、35%、35%。横向看，二手房市场表现趋同，2023年年初、三季度分别由疫情积压需求释放和政策主导形成两波行情，且均有以价换量，仅变化幅度有别。分城市看，深圳放量最大，2023年四季度成交量同比增长56.1%，价格维持平稳；上海以价换量力度最大，12月挂牌价较年初下降5.9%，挂牌量提升36.6%，成交量提升13.9%。
存量房业务长坡厚雪，中长期GTV有望达7.8万亿元。伴随需求政策持续放松与挂牌量提升，存量房成交有望持续放量。预计2027年全国二手房GTV可达7.8万亿元，对应2022-2027年复合增速11.2%，二手房GTV占比有望提升至49.0%。行业未来将现三大趋势，即高品质需求支撑服务溢价、头部企业壁垒优势凸显、头部市占率提升，头部企业有望重塑市场格局，迎来黄金发展期。
投资建议：推荐关注护城河深厚、坐拥丰富数据资产的优质存量房服务商。一方面存量房行业长坡厚雪，总交易额有望稳步提升，而业内头部企业有望凭借其深厚的护城河提升市占率，获取超额收益；另一方面数据资产入表将于2024年落地施行，有望为公司带来业绩和估值弹性，形成戴维斯双击。
1、存量房业务风险主要体现为：（1）存量房市场风险。主要是部分城市需求端修复缓慢，销售去化不及预期，或供应端失衡造成挂牌价超预期下跌。（2）政策超预期调整的风险。存量房市场是房地产市场的重要构成，其受政策调控影响较大，主要是房地产经纪监管政策超预期收紧，造成佣金费率下降、展业范围收缩等问题的风险。（3）公司层面经营风险。开店策略不当拖累业绩表现，或成熟经纪人产能流失，或降本增效不及预期等。
2、新房业务风险：开发商现金流承压拖累新房经纪业务回款表现，或新房需求修复不及预期等。
3、家装家居、房屋租赁业务等新兴业务风险主要体现为：相关物料成本波动、租金市场价格波动和新兴业务开展的不确定性等。
