中泰证券指出，随着9月以来各地政策频出，我们看好楼市在政策的持续宽松环境下逐渐企稳，土地市场的表现跟随销售市场有望迎来复苏。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场均处在低位，但政策环境为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复。
全文如下【中泰地产】由子沛：Q4土地出让降幅收窄，一二线城市同比改善
2023Q4全国土地供应及成交情况
土地推出方面，2023年全国供给土地规划建面41.9亿方，同比-15.8%；2023年Q1-Q4分别为7.52亿方、9.43亿方、9.8亿方、15.2亿方，同比分别-12%、-20%、-27%、-11%。土地出让方面，2023年全国完成土地出让金4.7万亿，同比-14.8%；2023年Q1-Q4分别为0.55万亿、1.02万亿、1万亿、2.1万亿，同比分别-13%、-21%、-30%、-4%。
溢价率方面，2023年全年土地出让平均溢价率为4.88%，、较2022年上升0.95个百分点。分城市能级看，2023年一线城市Q4溢价率较Q3有所下行，7-9月月均在6-7%，而10-12月没有1个月超过5%，二线城市Q3月均溢价率在3.2%附近，Q4则有两个月低于3.2%，三四线城市Q4溢价率相较于2023Q3整体有所下降。分区域来看，2023Q4长三角及中西部地区的溢价率相对高于其他区域。
流拍率方面，2023年流拍率为9.58%，2022年流拍率为19.07%，较2022年下降了9.49%个百分点。土地市场在7-8月有过一段时间的复苏，随着房地产市场的回暖土地市场热度上行，流拍率下降；但转入四季度后，随着楼市冷却房企拿地热情降低，同时土地供给又大幅上升，流拍率随之上升，土地市场进入淡季，目前依旧弱势。
高总价及高溢价率地块的城市分析
2023年Q4高总价地块数共有12宗，主要分布在一线和核心二线城市。从城市分布来看，2023年Q4总价超过50亿元的地块北京有3块、上海有5块、广州2块、武汉1块、南京1块。
从高溢价率城市数量来看，2023年12月，全口径土地溢价率超过20%的城市数量为18个（10月、11月分别为8、9城）；溢价率超过30%的城市数7城（10月、11月分别为3、4城）。住宅口径土地溢价率方面，12月单月溢价率超过20%的城市数为19城（10月、11月分别为19、17城），溢价率超过30%的城市数为12城（10月、11月均为11城）。
2023年有6个省份及直辖市累计出让金同比为正：从增速上来看，天津2023年土地出让同比+58.68%，吉林、黑龙江、北京、海南、内蒙古同比分别+35.3%、+15.03%、+14.37%、+1.74%、+0.71%。从绝对数值来看，江苏、浙江和广东的累计土地出让金排名全国前三。
投资建议：2023全年大多数省份的累计土地出让金同比为负数，土地市场成交低迷的背后反映了房地产销售市场的疲软，随着9月以来各地政策频出，我们看好楼市在政策的持续宽松环境下逐渐企稳，土地市场的表现跟随销售市场有望迎来复苏。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场均处在低位，但政策环境为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复。
风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。
