中金公司研报表示，2月REITs市场强势反弹后，短期需关注基本面边际变化。经过2月强势反弹后，我们认为部分超跌项目估值得到一定修复，后续需紧密追踪年报以及一季报基本面增量信息，后市或将呈现分化走势。我们建议：1）挖掘经营稳健的部分高速公路、仓储物流、标准厂房、二线城市研发办公产业园REITs；2）持续关注历史表现相对较优的保租房和公用事业项目的配置价值。
全文如下中金 REITs | 公募REITs月报：强势反弹后，需关注基本面变化
中金研究
截至2024年2月29日，中国公募REITs（“C-REITs”）30只上市标的总市值为894亿元，中证REITs全收益指数本月上涨12.30%，价格指数上涨12.28%；美国、新加坡和中国香港REITs市场总回报指数2月分别上涨1.78%、下跌3.43%和下跌0.29%。
摘要
受春节前政策及节后市场情绪回暖影响，本月REITs市场强势反弹。春节后REITs市场情绪快速回暖，呈现量价齐升。2月REITs全市场流通市值加权总回报为+12.88%，其中前期调整幅度较大的产权REITs表现强势，加权总回报为+15.76%，经营权REITs为+10.20%。个股层面，本月涨幅前3均为产权类标的，分别为蛇口产园REIT（27.45%，上月跌幅10.81%），京东仓储REIT（24.25%，上月跌幅27.98%）以及科投光谷REIT（18.45%，上月跌幅14.01%）。成交方面，本月日均成交额4.84亿元，环比上升26%，日均换手率1.18%，为近22个月最高。短期看我们认为本轮是由政策事件驱动，市场情绪以及流动性回归后的超跌反弹行情，前期超跌项目估值有所修复。
产权REITs加权分派率与中证红利指数股息率相仿。我们测算全市场市值加权现金分派率（2023年实际或招募书2024年度预期）为7.39%，其中产权REITs为5.02%，低于中证红利指数股息率（TTM）41bps，高于十年期国债利率268bps。2月末P/NAV倍数为0.96，相对1月末的0.87大幅修复。
市场建设持续推进，供需两端齐发力。在监管以及市场各方的持续推动下，我们认为REITs市场的中长期配置价值愈发明晰。供给端，支持性政策规则持续优化以及优质项目入市，或将激活市场规模持续增长；需求端，若长端利率持续下行（10年期国债收益率下探至2.2%-2.3%），REITs这一类的高分红产品仍具有配置吸引力。
强势反弹后，短期需关注基本面边际变化。经过2月强势反弹后，我们认为部分超跌项目估值得到一定修复，后续需紧密追踪年报以及一季报基本面增量信息，后市或将呈现分化走势。我们建议：1）挖掘经营稳健的部分高速公路、仓储物流、标准厂房、二线城市研发办公产业园REITs；2）持续关注历史表现相对较优的保租房和公用事业项目的配置价值。
风险
项目运营不及预期；无风险利率大幅上行；解禁抛售大于预期。
