华泰证券指出，在政策循序渐进释放地产行业利好的背景下，我们看好市场信心和基本面修复，我们预计核心城市布局深厚以及具有产品溢价能力的头部房企将更为受益。
全文如下华泰 | 房地产：寻找行业潜在机会 - 上市房企23年报五维分析
房地产行业在经历了一轮大浪淘沙后，23年头部房企仍在逆势中坚守市场。在政策循序渐进释放行业利好的背景下，我们看好市场信心和基本面修复，我们预计核心城市布局深厚以及具有产品溢价能力的头部房企将更为受益。
核心观点
业绩：利润率持续下探，短期业绩仍面临调整压力
23年，14家样本房企（以下称“总体房企”）营收同比+4.5%，增幅较22年走阔1.3pct，主要得益于结转节奏，营收增速高基数下走阔。总体房企的利润率自2019年以来持续下探，仍在探底过程中，主要由于23年结转的项目大部分是房企于2019-21年获取的高地价项目，另外过去两年地产处于弱复苏行情，大部分房企都进行了价格促销行为，导致盈利空间进一步挤压。当前总体房企业绩储备相对较薄，开发业务的结转利润率仍处于探底阶段，展望2024年，我们预计总体房企在业绩端仍将继续面临较大的调整压力。
销售：央国企表现相对领先，弱供给下24年销售或承压
23年总体房企的全口径合同销售金额同比-3.3%，虽有所下滑，但仍优于百强房企销售平均降幅18%，14家样本房企中仅7家房企的销售额实现正增长，且均为央企和地方国企。根据2023年度业绩公告/业绩发布会内容，在不考虑当年新获取项目于当年供货前提下， 8家样本房企2024年计划总供货同比-17%，其中计划新推货源同比-20%。展望2024年，由于整体供给偏弱，我们预计总体房企销售端将面临一定的调整压力。
扩张：以销定投，腾换优质资产
23年，尽管土地成交规模仍在缩减，但样本房企的拿地金额和拿地强度均较22年低基数下有所提升，扩张动作边际略微好转。截至23年末，样本房企合计土地储备约3.8亿平，同比下降13.9%，目前样本房企的土储水平处于2019年以来同期最低水平，显示尽管房企拿地同比小幅增加，但整体土储还处于去库存阶段。根据样本房企2023年度业绩发布会内容，房企后续的拿地仍将延续“以销定投+聚焦核心城市的核心区域”的策略。
持有物业：复苏势头强劲，优质商业资产有望迎来价值释放
23年，房企商业资产运营业务迎来强势复苏，其中11家样本房企的商业资产运营业务收入同比+22.7%，一定程度上减轻了开发业务下行对整体业绩的冲击。通过整理业绩公告和业绩发布会的相关内容，我们认为重点房企在商业物业投资及运营方面有以下几点变化值得重点关注：1）部分公司表示将商业资产投资运营作为未来重要的战略发展方向，并给出了相对明确的业绩指引。2）部分公司将营收/核心利润构成进行重新分类，有利于提升分部业务的财务透明度，方便资本市场对各不动产运营业务进行重新估值。3）部分公司表示未来或将通过旗下资管平台实现投资性不动产的价值释放。
风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。
