中金公司研报指出，全球物流地产已度过周期顶部，短期内运行方向向下，受制于更低的通胀及短期更大的供给压力，国内市场调整幅度或高于海外。展望国内物流地产长短期走势，短期内，伴随2024年起新增供应逐步回落，预计行业供需失衡压力或有所减缓，其中以华南为代表的基本面较优的区域有望率先迎来经营表现的回升。长期来看，我国物流地产需求受益产业升级及经济规模化发展趋势，存在长期增长空间。综上，中金公司认为，行业在回调期结束后仍存在投资价值；此外，鉴于更低的库存压力，判断物流地产在本轮下行周期中有望先于住宅、商写等其他类型不动产企稳。
全文如下中金：物流地产市场走到哪儿了？
中金研究
全球物流地产已度过周期顶部，短期内运行方向向下，我们认为受制于更低的通胀及短期更大的供给压力国内市场调整幅度或高于海外。展望国内物流地产长短期走势，短期内，伴随2024年起新增供应逐步回落，我们预计行业供需失衡压力或有所减缓，其中以华南为代表的基本面较优的区域有望率先迎来经营表现的回升。长期来看，我国物流地产需求受益产业升级及经济规模化发展趋势存在长期增长空间。综上，我们认为行业在回调期结束后仍存在投资价值；此外，鉴于更低的库存压力，我们判断物流地产在本轮下行周期中有望先于住宅、商写等其他类型不动产企稳。
摘要
全球物流地产已过周期顶部，中外运行斜率有所分化。2010-2021年是全球物流地产行业的快速上升期，资本化率降幅显著高于其他不动产类别，与十年期美债收益率的利差亦快速压降。2022年以来，伴随美联储多次加息、物流地产基本面表现走弱，仓储物流资产正式越过周期顶部，运行方向短期向下。尽管全球物流地产运行方向趋同，但基于对通胀及长期需求的分析，我们认为海外市场韧性或更强，国内市场调整幅度或高于海外。
短期视角，新增供应回落背景下国内物流地产下行斜率有望收窄，华南“供需两旺”、西南相对平稳、其他区域压力仍存。供应集中放量、需求不及预期导致2021年下半年起我国物流地产行业阶段性进入“供过于求”状态，2023年末空置率上升至16.3%，租金水平在运营商采取“以价换量”策略的背景下亦有所下行。行业目前处于存量去化状态，我们认为伴随2024年起新增供应边际回落，在需求保持平稳的情形下行业供需失衡压力有望减缓、下行斜率有望收窄。行业区域分化特征明显，具体来看，我们判断华南区域有望保持“供需两旺”，华东区域空置率存在上行压力，华北区域可能阶段性走势较差，中西部压力相对可控。
长期视角，我国物流地产需求端结构性增长点及长期增长空间并存，基本面存在支撑。供给侧，物流仓储对土地出让金、税收及就业的拉动作用有限，供给规模天然偏低，近几年在集约化用地、支持高端仓储物流业发展背景下物流地产供给约束有所缓释。需求侧，宏观视角看，高标仓适用于产品结构复杂、供应商众多、对供应链要求较高的行业，在我国产业升级及经济规模化发展趋势下具备长足发展空间。微观视角看，电商、第三方物流为高标仓需求基本盘，尽管短期随宏观经济波动，长期渗透率及总量依然存在增长空间；高端制造业及跨境电商则为行业主要增长点，是对冲传统需求下滑的核心抓手 。综上，我们认为长期来看我国物流地产基本面具备较强支撑，在调整期结束后仍存在较高投资价值；此外，相对更低的库存压力亦有望支撑仓储物流资产相较其他不动产类别率先走出本轮地产下行周期。
风险
宏观经济增长不及预期；新兴需求增长不及预期；供给回落不及预期。
