中信证券研报称，整体来看，当前政策作用显现，二手销售放量，新房的交易也开始活跃起来。但是，房价经过一个长时间的下跌，要打破房价持续下跌的恶性循环，在绝大多数地方仍需要政策的进一步加码。中信证券认为，差别化住房信贷政策、个人所得税抵扣、限购、购房落户等政策，都还有进一步加码的空间。随着前期政策逐渐取得实效，新的政策又陆续推出，房地产企业的现金流问题将得到缓解，具备竞争优势的地产公司估值已经不高。此外，交易平台将受益于二手房市场放量，物业服务公司的业绩也将贡献稳定现金回报。
全文如下地产｜销售放量，扭转价格预期需政策继续发力
整体来看，当前政策作用显现，二手销售放量，新房的交易也开始活跃起来。但是，房价经过一个长时间的下跌，要打破房价持续下跌的恶性循环，在绝大多数地方仍需要政策的进一步加码。我们认为差别化住房信贷政策、个人所得税抵扣、限购、购房落户等政策，都还有进一步加码的空间。我们认为，随着前期政策逐渐取得实效，新的政策又陆续推出，房地产企业的现金流问题将得到缓解，具备竞争优势的地产公司估值已经不高。此外，交易平台将受益于二手房市场放量，物业服务公司的业绩也将贡献稳定现金回报。
▍2024年6月样本城市二手房和新房销售同比表现均为2月以来最佳。
根据贝壳APP数据统计，我们跟踪的77个样本城市6月二手房成交套数8.4万套，与5月持平，6月按周分别环比-8.4%、+7.7%、-2.7%、-3.6%。网签数据方面，据Wind数据，14个样本城市6月二手房网签同比增长6.4%，2月以来首次同比转正，环比小幅下跌5.6%；其中北京、深圳、杭州6月二手房网签分别同比增长23.0%、65.5%和117.8%，环比分别增长9.9%、3.2%、17.7%。新房销售表现亦有所回暖，我们跟踪的42个样本城市新房网签6月同比下降22.6%，较5月降幅收窄12.4个百分点，为2024年2月以来最优表现；样本城市6月新房网签环比增长28.4%，其中北京、上海、广州、深圳、杭州分别环比增长10.3%、15.6%、59.8%、34.5%、74.2%。
▍部分头部企业6月销售同比转正，新房成交略有好转。
据亿翰数据统计，2024年前6个月，15家代表性房企合计销售金额10856亿元，对应销售面积5821万平米，分别同比下降39.5%和43.1%，6月销售金额2515亿元，对应销售面积1250万平米，分别同比下降16.6%和25.2%，边际改善明显。样本企业中，中国海外发展、滨江集团、华润置地、越秀地产、保利发展实现6月销售金额同比回正，同比增幅分别为40.4%、20.2%、18.9%、9.9%和4.5%。据国家统计局数据，2023年7-12月全国商品房销售金额同比下降20.4%，较1-6月降幅扩大15.9个百分点。
▍房企拿地有心无力，市场持续去库存。
财政部统计，2024年前5个月全国地方政府国有土地出让金收入同比下降14.0%至1.28万亿元。Wind数据显示，100个大中城市住宅类土地成交金额4281亿元，同比下降31.9%。企业方面，据各公司公告，9家样本企业2024年前5月合计新增土地储备对应地价750亿元，同比下降71.5%，平均拿地强度（拿地金额/销售金额，算术平均值）11.2%，较2023年全年下降19个百分点。土地市场的继续下行，首先是因为房屋交易市场的不确定性，即新房价格持续下跌，其次是因为库存去化情况不佳，企业一部分资金被占压，可灵活投资的现金减少。需要说明的是，自下而上汇总的土地成交金额数据明显要差于财政部国有土地出让金数据，这是因为前者是实时成交口径，后者是资金入库口径。我们预计，未来国有土地出让收入下降的压力仍然很大。
▍上海二手房市场趋稳，但全局而言有待政策继续发力扭转预期。
据冰山数据，截至6月23日，上海二手房挂牌边际价格在经历3周的连续提升后小幅回落，近4周（2024.5.26-2024.6.23）价格环比分别为0.02%、0.26%、0.05%、-0.18%，其他核心城市二手房挂牌最新边际价格大多仍处于下降通道中。二手房挂牌量边际提升显示居民预期仍不稳定。当前四个一线城市均已不同程度优化房地产政策，通过降低按揭贷款利率、优化限购政策推动真实需求释放，同时积极去化库存改善市场供给结构，而上海的政策边际改善力度最大。总体而言，我们认为一二线城市房价的整体企稳，仍需要政策继续发力。
▍风险因素：
核心城市房地产政策后续出台节奏及效果不及预期，房价持续下行，销售持续下降的风险；部分房地产开发企业可售货值不足的风险；部分房地产开发企业盈利能力持续下降的风险。
▍期待各地进一步解放思想，拓宽思路，鼓励自住需求释放。
整体来看，当前政策作用显现，二手销售放量，新房的交易也开始活跃起来。但是，房价经过一个长时间的下跌，要打破房价持续下跌的恶性循环，在绝大多数地方仍需要政策的进一步加码。我们认为差别化住房信贷政策、个人所得税抵扣、限购、购房落户等政策，都还有进一步加码的空间。我们认为，随着前期政策逐渐取得实效，新的政策又陆续推出，房地产企业的现金流问题将得到缓解，具备竞争优势的地产公司估值已经不高。此外，交易平台将受益于二手房市场放量，物业服务公司的业绩也将贡献稳定现金回报。
