国泰君安研报指出，本轮政策期间，尤其是6月，TOP50房企新房和重点城市二手房销售规模均有显著提升，共同指向的是市场需求仍然存在。这其中更关注新房，因为，在库存端，新房销售与库存规模直接挂钩，在房企端，新房销售与房企的拿地、开工等行为联动，且与房企出清相关，因此对新房的跟踪更有助于对行业周期的把握。
全文如下国君房地产｜政策效果凸显，销售改善超预期
6月TOP50房企销售额涨至近1年新高3117亿元，同比降幅大幅收窄27pct至-4%，销售改善超预期，政策有效性得到充分验证。本轮政策周期为5~6月，期间从中央至地方各类利好政策密集落地，尤其是央行5.17新政后，核心一二线城市纷纷跟进，从数据上看，政策效果在市场端得到了积极的反馈：根据克而瑞数据，以权益销售额为口径（下同），继5月TOP50房企销售额降幅收窄16pct后，随着政策发酵时间的拉长、政策力度的加码、年中促销活动的开展等，6月市场交易活跃度进一步抬升，销售额降幅收窄27pct至-4%，打破了过去12个月销售规模持续大幅下跌的态势，且从绝对规模看，6月单月的销售额较2023年下半年、2023年全年的月度均值分别高约27%、8%，为近1年的峰值。
头部央企率先修复，TOP10房企中央企6月销售额均值同比上涨35%。6月，TOP10、TOP11~30、TOP31~50房企销售额分别同比+4%、-13%、-19%，TOP50房企中央企、国企、民企销售额分别同比+32%、-9%、-46%，进一步拆分，可得销售回暖的主要贡献来自头部央企：TOP10房企内共有6家央企，均实现6月单月销售额正增长，其中中国铁建、保利发展涨幅超过60%，且从绝对规模看其中5家销售额破百亿，中海以419亿元的规模位列榜首，创2022年以来房企单月销售额榜首的新高。
2024年上半年TOP50房企销售额下跌39%，预期三季度在利好政策的持续催化下叠加2023年同期低基数背景，销售额降幅有望收窄。截至6月底，TOP10、TOP50、TOP100房企累计销售额分别下跌34%、39%、40%，同比跌幅仍处高位。同时，房企格局也在重塑，累计销售额达到千亿级、五百亿级、百亿级的房企分别有2家、7家、30家，较2023年上半年减少4家、6家、26家。
政策刺激下需求的释放将同时涌向新房和二手房市场，我们更关注新房销售的改善，因其与行业产能出清的进程直接相关，后续将继续跟踪新房销售改善的持续性，以及政府收储、利率调降、限购放松等政策的加码情况。本轮政策期间，尤其是6月，TOP50房企新房和重点城市二手房销售规模均有显著提升，共同指向的是市场需求仍然存在。这其中我们更关注新房，因为，在库存端，新房销售与库存规模直接挂钩，在房企端，新房销售与房企的拿地、开工等行为联动，且与房企出清相关，因此对新房的跟踪更有助于对行业周期的把握。后续我们将继续跟踪本轮销售改善的持续性，并关注政府端收储政策，居民端放松政策的加码情况。
风险提示：市场需求加速下行。
