2022年，国内房地产市场处于调整期，市场预期较为低迷。为妥善化解房地产金融风险，金融管理部门推动房地产企业风险处置，做好金融支持保交楼工作。同时，引导金融机构支持房地产企业合理融资需求，校正过度避险行为，推动个人住房贷款利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。
特别是近一段时间以来，“保障房地产合理融资需求”政策暖风频吹。10月28日，国务院关于金融工作情况的报告要求，保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式。11月1日，中国银行间市场交易商协会、中国房地产业协会联合中债信用增进投资公司召集21家民营房企召开座谈会，释放加大对民营房企债券融资支持力度的积极信号。
当前种种迹象表明，在一系列政策支持下，房企融资环境正在好转，市场预期有所改善。据悉，8月份以来，中债信用增进投资公司共推进十几单房企增信项目，支持新城控股、美的置业、龙湖拓展、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等多家民营房企发债融资83.68亿元，累计带动民营房企发债融资155亿元。
“近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善。随着中国城镇化进程不断推进，我们相信房地产市场能保持平稳健康发展。”11月2日，中国人民银行行长易纲在香港金融管理局“国际金融领袖投资峰会”上接受访谈时表示。
中信银行公司银行部(乡村振兴部)副总经理殷亮在接受《金融时报》记者采访时表示，目前，相关政策在房地产销售、交付和信用端等方面发挥了积极作用，房企融资环境将进一步得到改善。该行将继续按照政策要求，执行好房地产金融审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，继续保持房地产融资平稳有序，促进房地产市场健康发展。
房企融资好转
政策有部署，银行等金融机构正在加紧落实，支持房企特别是民营房企合理融资需求。记者了解到，今年以来，中信银行积极采取支持表内房地产贷款投放、支持公开市场债券投资及债券承销等方式，助力房地产合理融资需求，同时，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷。
据殷亮介绍，近期，中信银行积极参与投资某民营房企发行的公司债、中期票据，与中信证券联合主承销该民营房企15亿元中债信用增进公司担保的中期票据，助力企业成功发行债券。同时，今年以来，该行还对该民营房企的表内房地产贷款新投放超过40亿元。
事实上，合理融资需求能够及时有效得到满足，是近期房企的普遍感受。
自三季度末以来，人民银行、银保监会等金融管理部门连续发声，旨在引导资金有序进入房地产市场，妥善处理房企风险，满足房企特别是民营房企的合理融资需求，支持房地产行业健康发展。
数据显示，2022年三季度末，人民币房地产贷款余额53.29万亿元，同比增长3.2%，比上年末增速低4.7个百分点；前三季度增加8488亿元，占同期各项贷款增量的4.7%。三季度末，房地产开发贷款余额12.67万亿元，同比增长2.2%，增速比上半年高2.4个百分点，比上年末高1.3个百分点，结束了此前连续15个季度余额增速下降的态势。据统计，年内新增房地产开发贷款6600亿元，当季同比增长1.6倍。
除了贷款增长，房企非银融资也在好转。据中指研究院监测，10月份，房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，反映行业融资出现修复迹象。其中，房地产行业信用债融资同比上升155.7%。今年以来，信用债市场多次受到政策大力支持，成为修复最快的一种融资方式。
植信投资研究院资深研究员马泓认为，步入2022年末，房企整体融资环境出现了更多有利情形，风险进一步扩大的概率正在下降。随着宏观政策不断落地、部分房企风险有效化解，购房者信心有望得以修复，加之房企融资环境正在积累更多逐步向好的因素，预计年内房地产市场逐步触底企稳。
“保交楼 、稳民生”有序进行
与此同时，“保交楼、稳民生”相关工作也在有序进行中。
今年以来，部分楼盘延期交付引发社会关注。7月28日召开的中共中央政治局会议要求，“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。今年8月份，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。
记者此前从银保监会获悉，9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。银保监会积极推动支持“保交楼、稳民生”，指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”。
在政策引导下，金融机构积极推动“保交楼、稳民生”政策落实工作。“中信银行要求各分行动态报告‘保交楼’相关工作进展，建立健全与地方政府沟通协调机制，综合应用保交楼专项借款、地方纾困基金等手段化解项目完工风险。”殷亮表示，按照地方政府及监管部门“保交楼”工作整体安排，当部分房地产项目出现销售不及预期、归还贷款困难时，该行积极配合，通过调整还款计划等方式对项目贷款进行适度延期。
据了解，中信银行还积极运用中信集团产融协同化解风险的创新模式，在中信集团和地方政府的大力支持下，通过“注入流动性+设立信托封闭运营”模式，成功化解某民营房企项目风险，实现纾困民营房企、推动项目复工复产，带动盘活数百亿元项目货值的效果，提供了一种可借鉴可推广的风险化解和房地产纾困新思路、新模式。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，随着各地“保交楼”工作积极推进，目前已产生实质性进展。9月份2000亿元保交楼专项借款启动，截至目前，郑州、沈阳等地已有资金到位，对当地“保交楼”起到积极作用，稳市场、稳预期的导向更加明确。预计后续各地针对停工项目的解决措施将不断落实，“保交楼”工作有望取得更多成效。
