中信证券表示，物业行业的全覆盖已经基本完成，物业费的强粘性、物业合同的高续约率，则进一步证明了行业的类公用事业属性。此外，物业行业仍然是高度分散的行业，头部公司市占率仍然不高，但头部化趋势非常明确，头部企业的市占率有提升趋势。我们推荐运营稳健的品质物业服务公司。
全文如下物业服务｜1亿套住房物业费的秘密
▍物业服务全覆盖已经基本完成。
根据头部经纪平台贝壳找房（下文同），2019年，按小区计算的全样本物业服务覆盖率约为65%，到2024年，按小区计算的全样本物业服务覆盖率提升到83%，提升了18个百分点。如果按户数计算，2019年的物业服务覆盖率为82%，2024年的物业服务覆盖率提升至93%。按户数计算的物业服务覆盖率明显超过按小区计算的物业服务覆盖率，说明没有物业服务覆盖可能主要是小微社区。同时，考虑到平台信息可能统计不全的问题，我们认为这一物业服务覆盖率可能是被低估的。在样本城市，可以说基本实现了物业服务的全覆盖。
▍物业单价稳中有升，体现收费粘性特征。
我们统计，24个城市2024年10月的物业费按户数加权平均为1.76元/平米/月。按户数来看，物业费主要分布在0-2元的区间，占比为65%，2元以上占比35%，物业单价呈现长尾分布的特征。但是按合同金额来看，0-2元区间仅占34%，上市物业公司主要参与的2元以上市场，占到市场份额的66%。换言之，约3成的品质物业合同数量占据了约7成的市场份额金额。此外，我们对2024和2019年两次截面数据交集小区的物业费水平进行对比，2024年的加权物业费相比于2019年同店提升5%。从2019年到2024年，可比小区中有62%的小区都维持了价格的基本不变，有27%的小区实现了价格的上涨，有10%的小区价格出现下降。考虑同一小区5年内连续多次调价的比例很低，我们估计在2019-2024的5年时间，按年有约2~3%的小区价格调降，5%~6%的小区价格调涨。整体而言，物业服务价格还是呈现高度粘性的特征。
▍更换物业的比例不高，体现高续约特征。
我们通过比较可比样本两年的物业信息来统计存量物业的更换情况。上述样本中，24个城市2019年和2024年更换物业公司的比例达到12.5%。考虑同一小区在5年内连续多次更换物业的比例不大，我们估计按年有约2-3%的存量物业可能产生物业合同的变更。一方面，较低的物业合同更换比例体现了物业服务行业的高续约率特征，另一方面，我们相信，伴随中国居民对于房屋维保意识的提升以及各个城市业委会成立比例的提升，存量物业订单可能得到更多释放。
▍大企业市占率提升，体现头部化特征。
根据我们的不完全统计，2024年，24个城市的24家大物业公司的合同额市占率为15%。纵向来看，2024年的大公司市占率相较于2019年提升了1个百分点，这一比较剔除了新建成物业和收并购的影响，完全体现物业公司的存量盘外拓。由于采用不完全统计，我们推测大企业真实的市占率和提升速度可能更高。从增量合同的角度，2019年-2024年10月更换物业服务的合同中，有约30%的合同金额更换成为头部的24家大物业公司，70%换签合同金额更换为其余3000多家小物业公司。大企业30%的增量市占率明显超过15%的存量市占率。头部企业的市占率提升趋势是非常明确的。
▍风险因素：
由于数据获取、数据处理等原因，不能够进行全面统计，因此存在样本统计偏差的风险，对于市场规模、市占率等指标的估计可能低估；物业企业不能保证独立性的风险；物业企业收缴困难的风险。
▍物业服务行业的类公用事业属性特征和头部化趋势明显。
物业行业的全覆盖已经基本完成，物业费的强粘性、物业合同的高续约率，则进一步证明了行业的类公用事业属性。此外，物业行业仍然是高度分散的行业，头部公司市占率仍然不高，但头部化趋势非常明确，头部企业的市占率有提升趋势。我们推荐运营稳健的品质物业服务公司。
