中国银河证券研报称，2025年政府工作报告提出“稳住楼市”、“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并从需求释放、控制供应、盘活存量、支持融资、发展新模式等方面阐述重点工作方向；结合地方政府专项债券的安排上，银河证券认为，存量土地盘活和商品房收储有望在2025年持续推进。在政策有力推动下，楼市止跌回稳的效果或将逐渐显现，行业估值或将抬升。头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。
全文如下【银河地产胡孝宇】行业点评丨全面发力，持续推动地产止跌回稳——2025年政府工作报告点评
核心观点
事件：2025年政府工作报告，其中提到“稳住楼市”、“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并在需求、供应、库存、融资、新模式等方面依次阐述重点工作方向。
止跌回稳：本次政府工作报告强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。2024年9月26日政治局会议首次提到房地产市场止跌回稳以来，各部门陆续出台政策。从房价看，2025年1月，一线城市新建商品住宅和二手住宅的销售价格环比均上涨0.1%，二线城市的新建商品住宅和二手住宅销售价格分别环比上涨0.1%、环比下降0.3%；三线城市新建商品房和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%、0.4%。一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨。从交易量看，2024年全年商品房销售面积9.74亿方，同比下滑12.9%，降幅逐月收窄。2025年房地产市场止跌回稳或成为重要工作方向。
需求释放：2025年政府工作报告中首要提及需求，明确提到如下方向：“因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”。我们认为有望在通过降低常住人口的购房门槛、通过城改等工作释放居民的刚性和改善性住房需求。此前在2024年12月召开的全国住房城乡建设工作会议中提出大力支持刚性和改善性住房需求，其中提到加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模。城中村具有住房密度大、居住环境相对较差的特点，城中村改造有望释放其中居民的住房需求，或助力楼市需求释放。
控制供应：1）在土地供应上，2025年政府工作报告中提到“优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应”。2024年自然资源部即下发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应，抑制存量住宅用地不合理增长。2）在房屋供应上，2025年政府工作报告中提到“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围”。i.在盘活存量用地上，据我们不完全统计，截至2025年2月13日，广东已有珠海、惠州、茂名等14地披露用地方政府专项债券资金土地收储计划，14地共收储96个地块，对应收购价243.585亿元。我们认为存量土地盘活有望在2025年进一步推进。ii.在收购存量商品房上，已有重庆、济南等地推进商品房的收储。iii.在保障性住房再贷款上，用途为收购已建成商品房用于保障性住房配售或租赁，截至2024年9月末，央行的保障性租赁住房再贷款共使用162亿，我们认为保障性租赁住房再贷款的用途有望进一步拓宽。iv.结合2025年政府工作报告中提到“拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等”，我们认为2025年对于土地收储、收购存量商品房的支持力度提升，存量土地盘活和商品房收储有望在2025年持续推进。
支持融资：2025年政府工作报告中提到“发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。”城市房地产融资协调机制于2024年1月成立，截至2025年3月5日，房地产融资协调机制目前审批贷款超过6万亿元，涉及已经交付和正在建设的住房超过1500万套。我们认为在各地的大力推进下，保交楼有望进一步取得成效。
构建新模式：2025年政府工作报告中提到“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。我们认为房地产新模式主要包括建立“人、房、地、钱”要素联动机制，或主要通过“保障+市场”住房供应体系实现，如保障性住房（其中包含保障性租赁住房等）、商品房并行的模式；从房屋管理看，房地产全过程监管或将优化，商品房预售资金监管有望强化。2025年政府工作报告中提到“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”，我们认为未来高品质房屋、智能化房屋有望更好满足居民改善性需求。
投资建议
2025年政府工作报告提出“稳住楼市”、“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并从需求释放、控制供应、盘活存量、支持融资、发展新模式等方面阐述重点工作方向；结合地方政府专项债券的安排上，我们认为存量土地盘活和商品房收储有望在2025年持续推进。在政策有力推动下，我们认为楼市止跌回稳的效果或将逐渐显现，行业估值或将抬升。我们认为头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。
风险提示
政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。
